La défiscalisation

La défiscalisation est un dispositif qui permet à des particuliers ou à des entreprises d’obtenir une diminution de leurs impôts en utilisant des dispositifs légaux et prévus par la loi. Ces allégements fiscaux se font en général en échange d’un investissement pouvant être réalisés dans de nombreux domaines. La défiscalisation permet donc de faire des économies sur ses impôts en diminuant le plus souvent les revenus de référence qui sont imposés: Jusqu’à 12 ans sans payer d’impôts pour vous ? – Vérifiez tout de suite, cliquez ici –  Bien que ce soit pour le grand public dans l’immobilier que sont réalisés les principaux investissements donnant droit à des réductions d’impôt, il existe de nombreux autres secteurs offrant les mêmes avantages. Passons en revue les différents dispositifs ouvrant droit à une exonération d’impôt en insistant sur leurs modes de fonctionnement ainsi que sur leurs avantages.

Le principe à l’œuvre dans la défiscalisation :

Dans tous les dispositifs de défiscalisation, le principe est le même: l’Etat en échange d’un investissement réalisé par un particulier ou par une entreprise consent à une diminution d’impôt. Pour l’Etat, c’est souvent le moyen de jouer un rôle actif dans un domaine qu’il souhaite développer et/ou encourager. Cette incitation permet donc au deux parties en présence d’être gagnante. Attention, car la majorité des dispositifs de défiscalisation contiennent des clauses restrictives ou limitatives qu’il faut connaitre afin d’éviter les déconvenues. Attention aussi au fait que bon nombre de ces dispositifs ne sont pas cumulables les uns avec les autres.

Défiscaliser des revenus grâce à l’immobilier :

Plusieurs dispositifs permettent de faire des économies sur ses impôts en réalisant des investissements dans l’immobilier.

Le dispositif Pinel :

Le dispositif Pinel est actuellement le moyen de défiscaliser des revenus le plus utilisé en France. Cet ensemble de mesures a été prise par le gouvernement de l’actuel premier ministre, Manuel Valls et reprend en partie les mesures de l’ancienne ministre Mme Duflot du gouvernement de Jean-Marc Ayrault. Les dernières lois instituant ce dispositif datent du mois de septembre 2014 et certains décrets d’applications sont encore attendus. Cliquez ici pour savoir combien vous pouvez économiser : NE PAYEZ PLUS D’IMPÔT PENDANT LES 12 PROCHAINES ANNÉES ?

Comment fonctionne ce dispositif ?

C’est simple: en échange d’un investissement dans l’immobilier neuf suivi de la mise sur le marché locatif du bien acquis, un particulier peut bénéficier d’une réduction de ses impôts pendant une période pouvant aller jusqu’à 12 années à la suite. Plusieurs moutures successives ont modifié le fonctionnement de ce dispositif afin de le rendre plus attractif aux yeux des investisseurs et de les inciter à réaliser un placement immobilier dans le but de soutenir la construction immobilière et de permettre la mise sur le marché de nouveaux logements.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que :

  • le bien acheté se trouve dans une des zones définies par le gouvernement par le biais des services de la préfecture.
  • le bien acquis réponde favorablement aux normes de performances énergétiques voulues par le label RT 2012.
  • le logement soit neuf
  • la somme maximale investie donnant droit à une défiscalisation ne peut pas être supérieure à 300 000 euros.
  • le logement doit être nu et mis sur le marché locatif pour une durée de 9 ans minimum en respectant un plafonnement des loyers.
  • l’investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016.

Certains agents immobiliers ou certaines banques parlent encore du dispositif Duflot pour designer ce nouveau dispositif Pinel. Il s’agit le plus souvent de la même loi de défiscalisation.

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

La Loi Pinel donne droit à une réduction d’impôt de 21% si l’investissement est réalisé en métropole et à 32% du montant investit si ce dernier est fait dans les DROM (Département et Région d’Outre-Mer).

La Loi Pinel permet donc de se constituer un patrimoine immobilier dans le neuf en partie grâce aux réductions d’impôts ainsi obtenues.

Qu’en est-il de la loi Scellier ?

La loi Scellier a proprement parlé n’existe plus. Elle a pris fin en 2012 et a été remplacée par la loi Duflot puis par la loi Pinel même si ses conditions d’accès ont été très largement modifiées. Par excès de langage, certains promoteurs, agents immobiliers et établissements financiers parlent encore de Loi Scellier. La plupart du temps, ils font implicitement référence aux nouvelles lois de défiscalisation que nous venons de mentionner plus haut.

Le Dispositif Censi-Bouvard :

Le Dispositif Censi-Bouvard est une loi qui permet aux contribuables réalisant un investissement locatif meublé de bénéficier d’une défiscalisation pouvant atteindre 11% du montant investi pendant 9 ans. En outre, l’investisseur pourra aussi bénéficier d’une récupération de la TVA payée lors de son achat en s’acquittant d’obligations supplémentaires.

Comment fonctionne ce dispositif ?

Pour avoir le droit de bénéficier de cette loi de défiscalisation, il faut :

  • acheter un bien immobilier entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et le mettre sur le marché locatif meublé dans les 12 mois suivant son acquisition grâce à un bail commercial.
  • le bien doit être aménagé et être adapté pour recevoir soit des touristes dans le cadre d’une résidence classée (le classement s’obtenant par décision préfectorale), soit des étudiants en leur proposant une série de service, soit des personnes âgées ou handicapées, soit enfin des personnes nécessitant des soins.
  • gagner 23000 euros HT de recettes locatives par an et par logement au maximum
  • que les recettes locatives soient déclarées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Ces critères sont certes contraignants, mais la loi permet aussi des avantages intéressants :

  • le bien peut être occupé épisodiquement par son propriétaire
  • l’endroit dans lequel le bien est acquis n’est pas soumis à des restrictions de zonage et le bien lui-même n’est pas soumis à des plafonds de loyers

Pour bénéficier en outre de la récupération de la TVA sur le montant de son achat, il faut proposer au moins 3 services aux occupants des lieux choisis parmi les services suivants: le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.

Quand il s’agit d’une défiscalisation dans le cadre d’une résidence pouvant accueillir des personnes âgées, ce dispositif est aussi connu sous le nom de défiscalisation en résidence EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Notons que pour fonctionner en EHPAD, le bien acquis doit impérativement être confié en gestion à un établissement agrée dans l’accueil des personnes âgées.

Défiscaliser des revenus grâce aux statuts de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :

Il est aussi possible de défiscaliser des revenus locatifs en louant son bien meublé. L’économie d’impôt se fait le plus souvent en bénéficiant d’une déduction des charges qui garantie des revenus locatifs nets d’impôt.

Les sommes perçues en loyers déterminent le statut de référence. Au dessus de 23 000€ TTC par an, le propriétaire est considéré comme LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et doit effectuer une inscription au registre du commerce, en dessous de ce seuil, l’inscription ne doit pas être effectuée et le propriétaire est considéré comme LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Pour avoir droit à un de ces deux statuts, il faut :

  • acheter un bien (neuf ou ancien)
  • le mettre sur le marche locatif meublé

Ce système de défiscalisation permet de se constituer un patrimoine immobilier financé par les réductions d’impôts ainsi générée ainsi que par la perception des loyers versés par les locataires.

Le statut en LMP permet :

  • de déduire sans limitation les charges liées à un investissement du revenu global de son imposition.
  • d’être exonéré de l’impôt sur les plus-value sur cession au bout de 5 ans
  • d’échapper à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) dans le cas ou les loyers perçus sont supérieur à 23 000 euros et si cette somme représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal de référence.

Les charges qui peuvent être déduites sont nombreuses car elles comprennent aussi bien les frais d’étude liées à l’opération que l’intégralité des charges locatives ainsi que les frais de gestion courant. En un mot, toutes les dépenses ou presque liées à l’exploitation du bien meublé peuvent ainsi être déduites du revenu global de l’imposition.

Attention toutefois car certaines régions limitent la transformation d’un bien nu en meublé sans en faire une déclaration préalable auprès des services préfectoraux. En règle générale, tous les biens nus situés à Paris ou en banlieue ainsi que dans les villes de plus de 10 000 habitants peuvent être soumis à ce critère restrictif. Il convient donc de prendre des conseils avisés avant de se lancer dans pareil montage.

Pour un investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), l’investisseur à deux possibilités :

  • opter pour le régime forfaitaire en micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et bénéficier d’un abattement de moitié sur ses recettes fiscales. Dans ce cas, seule cette moitié sera imposable.
  • ou opter pour le régime réel si les revenus dépassent 32 900 euros ou sur demande spécifique réalisée auprès des services des impôts. Dans ce cas, l’ensemble des charges et des frais peut être déduites des recettes, ce qui fait automatiquement baisser le niveau d’imposition.

Cliquez ici pour un conseil ou des informations plus précises

Le dispositif Malraux :

La loi Malraux est une loi qui permet de défiscaliser des revenus en réalisant un investissement dans un bien immobilier ancien, en effectuant sur ce dernier une série de travaux et en le mettant sur le marché locatif. Cette loi est due à André Malraux et sa première version remonte à l’année 1962 alors que le célèbre écrivain devenu ministre de De Gaulle occupait le poste de Ministre de la Culture. Cette loi fut à plusieurs reprises réaménagée mais est restée en vigueur dans la législation française depuis plus de cinquante ans.

Actuellement, pour s’ouvrir des droits grâce à ce système de défiscalisation, il faut :

  • acheter un bien classé comme aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Amvap) (il s’agit le plus souvent d’espaces situés dans des centres-villes historiques).
  • Réaliser une rénovation complète de ce bien
  • le mettre sur le marché locatif pendant une durée de 9 ans dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.

La défiscalisation en oeuvre grâce au dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt allant de 22 à 30% , selon l’endroit ou le bien est acheté, des sommes dédiées à la réalisation des travaux dans une limite de 100 000 euros par an. Les travaux réalisés doivent être suivis par le bureau des Architectes des Bâtiments de France.

Défiscaliser des revenus grâce au dispositif Monuments Historiques :

Il s’agit de la plus ancienne loi de défiscalisation passée en France : la loi sur les Monuments Historiques a plus d’un siècle car elle date de 1913. Depuis cette date, les possesseurs de biens classés comme Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt en se livrant à des travaux de restaurations ou de conservation de leurs bâtiments. L’objectif de cette loi est de favoriser et d’encourager la conservation de bâtiments possédant un caractère patrimonial marqué.

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Cette loi de défiscalisation permet de déduire le montant des travaux de rénovation de ses revenus imposables et d’obtenir aussi une exonération des frais de succession. Il faut toutefois dans ce dernier cas passer une convention avec le ministère de la Culture et de la Communication.

Pour avoir le droit à réclamer des droits dans ce dispositif, il faut demander une autorisation d’effectuer les travaux à l’Etat.

Quelle est la différence entre la défiscalisation en Loi Malraux et en Loi Monuments Historiques ?

C’est simple : contrairement à la Loi Malraux, il n’y a pas de plafonnement du montant des dépenses accordées pour les travaux de rénovations. En outre, en utilisant la Loi Monuments Historiques, le propriétaire des biens n’est pas obligé de les louer à l’issue des travaux pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Ces deux lois de défiscalisation sont en revanche cumulables avec les autres dispositifs en vigueur (Loi Pinel, loi Censi Bouvard, etc…).

Défiscaliser des revenus grâce à des investissements réalisés dans l’art :

Peu de personne le savent, mais investir dans l’art permet aux individus comme aux entreprises de bénéficier de remises d’impôt. Attention, il ne s’agit pas d’encourager la spéculation sur les œuvres d’art mais plutôt d’encourager la création contemporaine tout en mettant à la disposition du public les œuvres ainsi acquises et pour lesquelles on souhaite bénéficier d’une baisse de son niveau d’imposition.

Le principe d’une défiscalisation grâce à l’art :

Ce sont essentiellement les ménages aisés ainsi que les entreprises qui sont avantagées par ce dispositif. En effet, pour un ménage, en échange d’un achat d’une œuvre d’art, il est le plus souvent possible de bénéficier d’une baisse de son ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). C’est en général le montant de l’acquisition qui peut être déduite de son imposition. La somme devant être payée dans le cadre de l’ISF est ainsi diminuée d’autant. Ce dispositif permet donc à certains particuliers de se constituer une partie de leur collections grâce aux réductions ainsi acquises. Dans certains cas, il est aussi possible de profiter d’une exonération sur la plus-value au moment de la vente ou de la transmission du dit bien. Dans le cas d’une vente, il est possible d’opter au choix pour le paiement d’une taxe équivalente à 5% du prix de la valeur de l’oeuvre ou pour une taxation habituelle de 27% avec un abattement de 10% par an après au moins deux années complètes de possession de la dite œuvre.

Pour qu’une entreprise puisse bénéficier d’une réduction de ses impôts, elle faut qu’elle achète une œuvre et qu’elle la mette dans un lieu accessible au public ou par sa clientèle pendant une durée de 5 ans. Elle pourra dans le même temps bénéficier d’une réduction de ses impôts en déduisant pendant le même temps la valeur de cette œuvre de son bilan imposable. Les sommes déduites tous les ans doivent être les mêmes et ne doivent pas dépasser la limite de 5 ‰ du chiffre d’affaire de l’entreprise. Pour les achats dont la valeur est inférieure à 5000 euros, une exposition à ses salariés suffit à condition que l’oeuvre ne soit pas visible uniquement dans un bureau personnel.

Dans tous les cas, pour être valable, l’achat de l’oeuvre doit être réalisée auprès d’un artiste (ou d’un intermédiaire) travaillant pour un artiste vivant. Certains instruments de musique anciens peuvent aussi être concernés par ce dispositif.

Bénéficier de déductions d’impôts grâce à des investissements :

Plusieurs types d’investissement peuvent donner lieu à une réduction d’impôt.

Les investissements réalisés dans des Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) donnent droit à une réduction de 18% du montant de son investissement sur son impôt sur le revenu. Cette réduction est toutefois limitée et le plafond est fixé comme suit: 2 160 € pour un célibataire et 4 320 € pour un couple. L’investissement doit être conservé pendant au moins 5 ans. Si tel n’était pas le cas, la réduction d’impôt prendrait aussitôt fin. Pour mémoire, les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) sont des fonds dans lequel 60% des investissements doivent être effectués dans des PME qui se situent dans 4 régions limitrophes. Dans le cas de la Corse, un FIP distinct a été mis en place. Il a pour objectif de soutenir la création et le développement d’entreprises dans l’Ile de Beauté. La déduction d’impôt peut atteindre 38% du montant des sommes investies avec une exonération sur les plus-values pendant 5 ans.

Les investissement réalisés dans les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation) donnent aussi droit à un dispositif de défiscalisation. Il est ainsi possible de déduire près de 4 320 euros du montant de ses impôts en réalisant un investissement dans une PME innovante.

Les investissements réalisés dans une PME (Petite et Moyenne Entreprise) permettent d’effectuer une économie de 18% de son investissement sur ses revenus imposables dans la limite de 50 000 euros investis pour un célibataire ou de 100 000 euros pour un couple. L’investissement pour être valable doit être réalisé avant le 31 décembre 2016 et ne peut concerner qu’une entreprise non cotée en bourse. Les titres doivent en outre être conservés pendant au moins une période de 5 ans. Il faut aussi que les entreprises concernées par ces investissements emploient au moins 50 personnes et qu’elles présentent un chiffre d’affaire inférieur à 10 millions d’euros par an.

Les investissements effectués dans les SOFICA (il s’agit d’entreprises qui sont des acteurs dans le domaine du cinema et de l’audiovisuel) donnent droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 36% du montant investi.

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Ces cas d’investissements dans des sociétés peuvent parfois être difficiles à maitriser. Il convient le plus souvent de se référer aux bureaux des impôts le plus proche de son domicile ou de passer par les services d’un comptable fiscaliste.

Qu’en est-il des énergies vertes et des énergies renouvelables ?

Les investissements réalisés dans les énergies renouvelables peuvent aussi donner lieu à des déductions fiscales. Le problème réside toutefois dans le fait que la législation évolue très rapidement et que dans certains cas, le pouvoir politique décide de ne plus soutenir un projet qui l’était peu de temps auparavant. Il faut donc être très vigilant sur l’évolution de la législation et ne pas consacrer trop de fonds à ces investissements dont l’intérêt en terme de défiscalisation peu rapidement s’estomper. Les particuliers auront toutefois tout intérêt à regarder du côté des crédits d’impôts donnant droit à des réductions d’impôt. Le principe en œuvre est simple à comprendre : en échange d’un investissement améliorant le bilan de la consommation énergétique d’un appartement, il est possible de bénéficier d’un crédit d’impôt. En règle générale, les pompes, les chaudières ainsi que les systèmes de chauffages qui permettent de réaliser des économies d’énergie donnent droit à l’ouverture de droits dans ce système. Les différentes déductions peuvent être consultées directement sur le site du ministère de l’environnement en cliquant ici : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/DGALN__tableau_produits_elligibles_CIDD_janvier_2014.pdf


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